事例で解説!増築リフォームのポイントと価格費用

このページを30秒で要点説明

増築リフォームは小規模なものほど坪単価が上がりやすく、極端な例を挙げると浴室のみを0.5畳分増やすといったリフォームでは、坪単価500万円などという事例もあります。増築をする前には間取り変更で解決できないかを最終確認するとともに、できるだけコストのかからない方法を考えながら費用対効果と満足度の向上を図りましょう。

例えば一番スタンダードな1階の「差し掛け増築」よりも、2階建てで上階を増やす方がコストを下げやすくなります。また1階の南側にあるリビングを広げる増築もよく見られますが、2階部分をまるまるバルコニーにするよりも、総二階にする方が坪単価は安くなります。増築の際水回りの移動を伴うとコストがかさみます。

坪単価は100万円越え、相場も高くなりやすい増築リフォーム

増築をするには工事内容自体が大規模になることに加えて耐震性の確認・補強の必要なども出てくるため、予算がかさみやすくなります。単純に室内の間仕切り壁を取り払い床や壁を新調する間取り変更リフォームであれば一坪10万円未満でできることも少なくありませんが、増築となると一坪増やすのに100万円程度必要なことが多いです。対して内側の改装リフォームだけなら坪単価20万円からでかなりお得。ここではまず、経済的、時間的、法的に負担の増える増築に踏み切る前に検討したい改築リフォームについてご案内します。

本当にスペースが足りないのか?

以下の表は厚生労働省のホームページで案内される、居住面積の最低水準を示します。特に子育て世代において、この最低水準が達成されていない比率は全国で5.6%となっています。二世帯で住むために増築を考えているという場合でも、同居によって増える人数を足して最低水準の倍はあるようなお家であれば、増築しなくても十分快適な住居にすることが可能であると考えられます。

「健康で文化的な住生活」を送るのに必要な最低限の居住面積の目安
世帯人数 1人世帯 2人世帯 2.5人世帯 3人世帯 3.5人世帯 4人世帯 4.5人世帯 5人世帯
必要面積 25 30 35 40 45 50 52 57
13.7畳 16.4畳 19.2畳 21.9畳 24.7畳 27.4畳 28.6畳 31.2畳
計算式:(2人以上の世帯)10㎡×世帯人数+10㎡
子供は3歳未満0.25人、3-6歳0.5人、6-10歳0.75人で計算
  • 子育て世帯の居住面積水準達成状況で、全国上述の最低基準が達成できていない世帯の割合。ちなみに大都市圏に絞った数値は6.2%に上がる。平成20年の住宅・土地統計調査(総務省)
メリハリある間取りでリビングを広く快適に▼(開く)

メリハリのある間取りに変更で解決する場合も

先にご案内した居住面積の基準を満たしているけどとにかく狭くて使い勝手が悪いお家は、間取りを変更するリフォームでどうにかなる場合も少なくありません。特にリビングを拡張したいというニーズは非常に多く、広くて明るく快適なリビングの確保は満足度も高いリフォームの一つです。リビングが快適だったら自然と家族がそこに集まりたくなるもの。こうなると寝室などの個室は極限まで狭くして、その分共有部分を広くする方法が考えられます。こうした間取り変更リフォームは、目安として坪単価20万円程度でできる場合が多く、増築に比べてかなり安く済ませられます。

収納が少ないなら屋根裏や離れを▼(開く)

収納が少ないなら屋根裏や離れを

モノをできるだけ減らすに越したことはありませんし、便利な収納グッズやデッドスペースを活用する家具などを活用することでスペースの効率化を図ることもできます。しかしやっぱり収納が足りない、という際は屋根裏収納を作るのはいかがでしょうか。坪単価は5万円程度でできることが多く、スペースを増やすリフォームとしては一番安上がりな方法と考えられます。また物置用コンテナなら10万円以下から商品が見つかり、ネットで購入もできて手軽です。

室内からつながるウッドデッキで広さを演出▼(開く)

室内からつながるウッドデッキで広さを演出

気候が良い地域ならリビング前の庭のスペースを使って、ウッドデッキなどを設ける方法もあります。室内のスペースが実質的に増えるわけではないものの、室内と高さや素材感を揃えて視覚的に広がりを持たせることで、思った以上にリビングスペースが広く感じられます。費用は坪単価で10~20万円程度、20~50万円程度の予算をかけて行う方が多いようです。

増築に必要な確認申請と建物の診断調査などを把握

増築のような大規模リフォームは生活を大きく変える力があり、ここをこうして、あれを買ってどこに置いて、など夢が膨らみがちですが、そもそもお住まいのおうちが増築リフォームしてよいのかどうか確認し、申請などが無事通らないとリフォームを進めることができません。以下では増築リフォームにあたって確認すべきことをまとめています。

法令上リフォームが許されるか確認

内部のみのリフォームと異なり、増築リフォームは建築基準法に基づいた申請などが必要な場合があります。基本的には6畳を超える増築の際確認申請を行うことになりますが、超えていなくても建ぺい率などを超えての増築は「違反建築物」になるため控えるべきと言えます。申請等は建築士など専門家に任せるのが通常で費用としては20万円程度がかかります。以下では増築に関して法規上知っておきたい単語をまとめています。それぞれ青いタブを開くと詳細が開きます。

建ぺい率と容積率▼(開く)

建ぺい率と容積率
敷地面積に対しどれだけ増築できるか

建造物を建てる際、敷地に対してどれぐらいの比率を建物を建てる土地として使っていいかというのが決まっており、建ぺい率として地域ごとにその割合は定められています。建ぺい率が60%であれば100㎡の土地には建物面積60㎡までの建物を建ててよいという具合です。また敷地に対する建物の延べ床面積の比率を表す容積率も地域によって決められており、これを超える場合はリフォームができないことになっています。

確認申請▼(開く)

確認申請が必要な場合
建築基準法に沿った計画を

増築の障害となりやすい建ぺい率や容積率の制限以外にも、高さ制限や北側斜線制限(隣家の日照権保護のため)、道路斜線制限(道路と一定の距離を取って交通の安全を図るため)などの制限が建築基準法では定められているので併せて確認します。

増築リフォームの規模が10㎡(6畳程度)を超える場合、改築の内容が建築基準法のこうした決まりに触れていないことを証明する「確認申請」が必要となります。お住まいの地域が防火地域と準防火地域の場合はたとえ1㎡でもこの「確認申請」を行う必要があります。確認申請は建物の調査や書類の作成といった実務が少なからず出てくるのでそれなりに費用がかかります。自治体への申請費用も合わせて、20万円前後はかかるのが通常です。さらに増築することでおうちの資産額が上がるため税金が上がります。(着工前の確認申請を怠ると罰金が課せられますので必ず行うようにします。)

防火地域と準防火地域以外で6畳未満の増築リフォームであれば確認申請は必要ないものの、建ぺい率などの制限を超えてしまう場合は「違反建築物」として取り扱われることになり、今後の増改築の際に申請が受け付けてもらえなかったり、ローンが受けられなかったり、将来家を売りたいとなっても売りにくい状況が出てきます。小規模でも建築基準法を違反した増改築は避けるべきと言えます。

既存不適合建築物▼(開く)

既存不適合建築物
築年数が経った家は注意

昭和56年(1981年)6月に建築基準法が大幅に改正され、特に耐震性の面で基準が厳しくなりました。築35年以上の建物は既存不適格物件ということになり、6畳以上の増築には必ず耐震改修を行わなければいけないとされています。伝統構法に則って丁寧に頑丈に作られた家であっても、新基準で強度が測りきれないことを理由に耐震工事が求められるのは理不尽だという意見も少なからずあるものの、ルールが変わらないかぎり従う他ありません。耐震工事には500万円前後(建物によってかなり差はあり)の大きな予算が必要になってきます。確認申請が不要な改築を代わりに考えてみるのもいいかもしれません。

法律に関係なく快適・安全なリフォームを

先述の建築基準法は満たしている場合でも、おうちの基礎的な部分での安全性や快適性はきちんと確保するに越したことはありません。耐震診断および適宜耐震工事は、既存不適合建築物でなくてもやっておきたいものです。また、高度経済成長期に作られた建物などには断熱性の乏しいものも少なくありません。断熱性の欠如した家は冬寒いだけでなく結露やカビで柱などが腐食し、安全性も脅かす可能性があります。

増築のような大規模なリフォームを行うのであれば表面だけ広くてきれいにするのではなく、この機会にこうしたお家の基礎的な質も上げることをおすすめします。

増築リフォームを計画する際知っておきたいこと

この項では、増築に関わる法令上の問題がクリアされ、いざ増築リフォームを行おうという際に出てきやすい疑問などをまとめて解説していきます。

増築でどれくらい広げるべきか

先ほど本当にスペースが足りないのかという項で、最低限必要とされる居住面積の目安をご案内しました。実際のところ戸建て住宅にお住まいであれば最低水準以上の居住面積が確保できていることがほとんどでしょう。実は居住面積に関する目安にはもう一つ「誘導居住面積水準」がマンション、戸建てそれぞれにおいて出されています。この水準の定義は「豊かな住生活の実現の前提として、多様なライフスタイルを想定した場合に必要と考えられる住宅の面積に関する水準」とされています。マイホームを購入されるようなご家庭だと、習い事や趣味などに割ける余裕も増え、そのぶん物も増えてくるという事もあるでしょう。収納やプライベートスペースはもちろん、広々リビングで快適・ストレスフリーな快適住空間を実現できる水準として、増築の際は目安にするといいかもしれません。以下がその数値です。

マンション場合の「誘導居住面積水準」
世帯人数 1人世帯 2人世帯 3人世帯 4人世帯 5人世帯 6人世帯 7人世帯
必要面積 40 55 75 95 109 128 147
21.9畳 30.2畳 41.1畳 52.1畳 59.9畳 70.3畳 80.7畳
戸建て住宅の場合の「誘導居住面積水準」
世帯人数 1人世帯 2人世帯 3人世帯 4人世帯 5人世帯 6人世帯 7人世帯
必要面積 55 75 100 125 143 166 190
30.2畳 41.1畳 54.8畳 68.5畳 78.1畳 91.1畳 104.2畳

増築の工期と工事の流れを把握しておこう

増築を行うにはまず、①増築予定の土地の整地から始まり、②基礎・下地を作る工事、サッシや屋根、③外壁などの外側を工事して取り付け、④内装の下地と電気工事を行い、⑤内装の仕上げという工程を経ます。せいぜい④から⑤で終わる内装のみのリフォームと比べると、価格はもちろん工期も長くなり、1畳(0.5坪)のみ増築するような比較的小規模な増築リフォームの場合でも10日程度はかかってきます。

増築する面積 工事期間
1.5坪 1~2週間
2.5~3坪 3週間~1カ月
4坪以上 1~1.5カ月

増築事例と費用

一番スタンダードな「差し掛け増築」の相場

増築リフォームで一番一般的と言えるのが、一階部分の壁を壊して外に出っ張るような形でスペースを付け加える「差し掛け増築」という方法です。表では実際の増築事例を元に、単純にスペースを広げるだけの差し掛け増築リフォームにおける、面積あたりのリフォーム坪単価を表にしたものです。先ほどもご案内したように、3坪を超えると確認申請が必要になってきますが、3坪以下は坪単価が非常に高くなります。4坪を超えると単価は50万円程度で落ち着きます。50万円/坪というと新築の木造住宅の単価に相当するため、これ以上単価が下がることはないと考えてよさそうです。以下の表はそれぞれの単価と増築面積を掛けた実際の費用目安を示したものです。耐震強化の有無などで相場はまた変わってくるので、あくまで目安としてご利用ください。

増築面積 2畳
(1坪)
3畳
(1.5坪)
4畳
(2坪)
5畳
(2.5坪)
費用目安 140万円 177万円 196万円 205万円
(単価) (140万円) (118万円) (98万円) (82万円)
6畳
(3坪)
7畳
(3.5坪)
8畳
(4坪)
9畳
(4.5坪)
10畳
(5坪)
210万円 210万円 216万円 234万円 255万円
(70万円) (60万円) (54万円) (52万円) (51万円)
増築面積 2畳
(1坪)
3畳
(1.5坪)
4畳
(2坪)
5畳
(2.5坪)
6畳
(3坪)
7畳
(3.5坪)
8畳
(4坪)
9畳
(4.5坪)
10畳
(5坪)
費用目安 140万円 177万円 196万円 205万円 210万円 210万円 216万円 234万円 255万円
(単価) (140万円) (118万円) (98万円) (82万円) (70万円) (60万円) (54万円) (52万円) (51万円)
  • 掲載のグラフは、実際の増築リフォームの総額を独自でまとめ、平均化したデータを元に作成

増築方法の違いによる相場の変化

1階差し掛け増築と比較した時の価格差
2階建ての2階部分を増築 少し安い(+5万円/坪程度)
1、2階をまとめて増築 同程度
2階ゲタ上げ 同程度
1階部分を増築、その上をバルコニーに 1階部分のみの1.5倍程度
平屋に2階を付け足す 少し高い(+10万円/坪程度)

表では、それぞれの増築方法を上述の「差し掛け増築」と比較した場合の相場の変化をご案内しています。構造的に問題ない場合、2階建ての2階部分のみを増築する方法では、差し掛け増築で必要な整地などの工程が無くなる分安く済む場合があります。

1、2階まとめて総二階で突き出して増築する場合は繋がりを美しくするため既存部分の一部に手を加えることになります。このことからコストがかさみがちと言われますが、一度に多くの面積を増やすことができ、基礎部分の整地も半分で済むので坪単価にして差し掛け増築と同じくらいでおさまることが多くなります。ゲタ上げといって、1階部分は吹き抜けにし2階を居住部にする増築も相場は同程度です。

1階部分の上を、屋根ではなくバルコニーにする場合、バルコニー部分の面積を増築面積に換算しないで単価を出すと1階差し掛け増築の1.5倍程度でおさまります。

平屋に2階部分を足す「おかぐら増築」と呼ばれる方法は2階部分だけでなく1階部分の柱など基礎部分の増強を必要とするため高くなりがちです。増築面積によりますが、1階差し掛け増築の坪単価に10万円程度プラスした程度の相場感になっています。

増築部分の用途の違いによる相場の変化

リビング・寝室などと比較した時の価格差
浴室を増築 ユニットバスの新調および施工代として+100万円程度
トイレを増築 トイレの新調および施工代として+20万円程度
キッチンを増築 キッチンの新調および施工代として+50万円程度
増設部分が収納 居住部と比べて30~40%程度安い

増築した部分に、浴室やトイレ、キッチンなどの設備を入れるとなると坪単価はいっきに上がります。特に浴室のみ増築といったリフォームは増築面積が少なく、さらに防水処理やユニットバスの新調などで単価が極端に上がりやすくなります。「0.75坪の浴室が狭いので、外に0.5坪増やして1.25坪の広々浴室を」といった内容は坪単価500万円を超えるような場合も少なくなく、かかった費用と満足度のバランスが取りにくい増築リフォームと言えます。

増築リフォームの事例と費用

以下では実際の増設リフォームの事例を挙げながら、費用対効果や満足度の高い増築リフォームにするポイントを考えていきます。

1階の南側に二部屋追加で二世帯暮らし、増築部分の上はバルコニーに
増築面積:16畳(29㎡)
増築部分用途:リビング・居室
費用総額:590万円(坪単価74万円)

採光がしやすい南面は増築に適した方角と言えます。ご案内するのはリビング部分を南に大きく広げることによって、広々2世帯住宅を実現させた増築事例です。

お子様2人とご夫婦の4人暮らしだったお宅で、3人目のご懐妊をきっかけに奥様のご両親と同居を決められたそうです。いっきに3人増えて7人家族になったためもともとの118㎡(64.4畳)のお家では手狭になってしまったところを、16畳分付け足して147㎡(80.4畳)まで居住面積を増やすリフォームをしました。今回、奥様のご両親との同居ということで風呂とキッチンの数は増やさずに済んだようです。

1階の増築部分の上は広いバルコニーにしたそうです。20畳もの広いバルコニーでは洗濯物をゆったり干せたり、お子様が小さい間は安全に外遊びさせられたりといった利用用途は色々と考えられますが、20畳も持て余してしまうかもしれない、という方は総二階で各解8畳ずつ増やすというプランも一案です。1階のリビングがあまり広くできないものの、総二階の方が坪単価が安く抑えられる可能性も高いことや、洗濯をするのに濡れた洋服を持って階段を上がる負担が減るということ、また特にガーデニングなどを楽しまれる方にとっては、地植えができる庭が広く取れることなど、同じ16畳の増築でも使い勝手がかなり変わるかもしれません。

工場2階部分に親世帯の居住部を新設
増築面積:34畳(61.75㎡)
増築部分用途:居室・水回りひと揃い
費用総額:900万円(坪単価53万円)

ご主人の実家の横に持っていらっしゃる工場の上に、奥様のご両親が子供に会いに来た際の寝泊まりの場を増築された事例です。リビングや寝室だけでなくトイレやバス・キッチンなど一揃い増築し、さらに単価が上がりやすい2階部分の増築であるにも関わらず坪単価53万円と安めなのは、ユニットバスの代わりにシャワールームにするなど設備面や資材のコストをかなり抑えたことによるものだと予想されます。

今回の増築で採用された鉄骨ユニット工法は総じて夏暑くて冬寒くなりやすいので、室内の快適さを保つには断熱性をかなり高める必要がありますが、今回かなりコストが削減されているところを見ると断熱性能は限定的なものかもしれません。週末遊びに来るだけの用途に限れば十分かもしれませんが、毎日過ごす家の場合は快適性が著しく欠如しないよう、しっかりと予算を組んでおくのが無難です。

9畳のLDKからキッチンを分離
増築面積:4.6畳(8.4㎡)
増築部分用途:キッチン(設備は再利用)
費用総額:477万円(坪単価207万円)

9畳の中にLDKが収まっていた間取りから、キッチンを新しく増設した空間に移動し、もともとのLDKはリビングダイニングとして利用するリフォーム事例です。キッチンが壁付けのオープンタイプからクローズタイプになったことでリビングがスッキリし、料理のにおいや煙で他の部屋を汚しにくいというメリットがあります。一方ご飯を作る人が疎外しがちという点もあるため、こうした間取り変更で家族の関わりがどう変わるかは事前に検討する必要があります。今回は家族構成が5人ということでLDKが9畳では手狭になっていました。LDKとは言いながらもダイニングキッチンとしてしか機能できないようなプランから、増設でキッチンが分離されたことによりソファを置いてきちんとリビングのスペースが取れるようになったということは大きかったようです。

増設した部分の2階はバルコニーになっています。コストを削るためキッチンは今まで使っていたものをそのまま利用したということで、相場は2.3坪という小規模増築では妥当な200万円/坪程度になっています。他の2例と比べて坪単価ははるかに高いものの、このお家のプランは動かしにくい水回りと玄関で囲まれて広げにくいリビングだったため、増設する方法がより現実的だったと考えられます。

増築リフォームの業者を探す

コストが上がりがちな増築リフォームだからこそ、できるだけ費用対効果の高いプランを採用したいものです。まずはこのページでご案内した情報を元に、ご自身でどういった増築が理想的か大まかにでも考えてみることをお勧めします。業者は一括見積の利用が便利ですが、予算やスペース、間取りの希望などをあらかじめ考えた上で、見積もり金額や代案を出してもらう形で一括見積を依頼すれば比較がしやすくなるだけでなく、業者も依頼者のニーズが分かりやすくなるためスムーズに進みそうです。

リフォーム業者一括見積を利用する

リノベーション、リフォームをお考えの方は一括見積のご利用が便利ですご利用は無料、価格比較にとどまらず実際に工務店の人柄や実績を確認してから契約できるので安心感につながります。

リショップナビ

妥協したくない方のための一括見積サイト
登録施工店が多く自由度の高い提案も期待できます。強いこだわりを適正価格で実現したい方、できるだけ多くの選択肢から最適な業者を見つけたい方に最適です。対応地域:全国

リショップナビ

中古物件探しから始める

安価にマイホームを手に入れられる中古物件のリノベーションをお考えなら、物件探しとリノベーションをワンストップでお願いでき、さらにリフォームのローンを低金利の住宅ローンに一本化してくれるサービスを提供する、リノベーション専門業者が人気です。

リノべる。

中古物件探しからこだわり設計、ローンまで依頼できる
こだわりのリノベーションをお考えならまず試してほしいのが「リノベる。」デザイン性の高いリノベーション実例が多く掲載され、夢が膨らみます。裏知識を豊富に知っている不動産や建築業界出身のスタッフも多いので、イベントや勉強会の参加もおすすめです。対応地域:宮城 群馬 東京 神奈川 埼玉 千葉 静岡 愛知 三重 京都 大阪 兵庫 岡山 広島 福岡 熊本 長崎 沖縄(2016年2月時点)

リノべる。