お家のメンテナンス
建物のライフサイクルを通した維持管理計画と費用相場

このページを30秒で要点説明

このページでは一軒家にお住まいの方のためにおうちのライフサイクルを通した修繕・リフォーム計画をまとめています。各作業においてプロに頼んだ場合とDIYの場合の価格相場の比較などもご案内しています。

お家は定期的な点検やメンテナンスをすることで快適な住環境が保てます。5年(特にシロアリ対策は重要)、10年(足場を組む壁・屋根をまとめて塗り替えがお得)、30年(屋根葺き替え、壁張り替え、配管交換)といった具合に、その時期に応じた修繕箇所があり、時期を逃さないことはもちろん、修繕履歴を残しておけば後々家を販売するとなった場合などにも有利です。

築後30年間で必要なメンテナンス費用は基本的なメンテナンスだけなら約1,000万円、DIYしながら節約するとしても800万円程度は全体としてかかってきます。

建物のライフサイクルを通したリフォーム計画

毎5年で行うメンテナンス

シロアリ対策
費用目安:6~20万円

シロアリ

見えない部分なだけに軽視しがちだけれども欠かしたくないのが防蟻処理。樹木や落ち葉などの植物遺体を好んで食べるシロアリにとって木造住宅はご馳走の山、断熱材などが食い荒されることもあります。駆除にはそれなりに金額がかかるものの、処理を怠ると構造まで被害が進んでおうちの安全性を脅かしたりその構造の修繕のために何百万円もの費用がかさむ場合もあるので、定期的に処理を行うようにしたいものです。

シロアリ駆除の目安
床下面積 部分処置 全面処理(標準)
50㎡ 60,000円~ 100,000円~
100㎡ 120,000円~ 200,000円~

シロアリ対策にかかる金額の相場を表で示しています。費用は床下の平米に比例して課金される形が多く、相場は2,000円/㎡程度です。築年数が経っており駆除に手間がかかる場合や天然の薬剤を使ったりといった場合はオプションで平米あたり数百円加算されることもあります。木造の場合は床下の全面処理が基本で、5年間有効な薬剤を散布することで敷地内でのシロアリの発生自体を防止します。業者を探す際には保険として5年以内にシロアリ被害に遭った場合のアフターサービスの有無なども確認することをおすすめします。

RC造でも蟻害はある?▼(開く)

コンクリート基礎の木造住宅の場合でも同様に5年ごとのシロアリ対策が理想的です。コンクリートを食べることほとんどないとはいえ、亀裂から入り込んだりコンクリートをかみ砕いて木材部分にまで上がってきたりといった例は非常に多いようです。

最後にコンクリート造の場合はどうでしょうか。構造部分にシロアリが好んで食べる木材などが使われていないのであれば、お家の安全性を脅かすほどの被害にはなりにくいでしょうが、先ほどもご案内したように小規模ではあれコンクリートへの被害も確認されており、コンクリートを破って家の中に入り、家具や食材を食い荒らすといったこともあるようです。5年ごとの薬剤散布までは必要ないかもしれませんが、壁や床下などの地面に面した部分に蟻道を見つけたり、家の中でシロアリ、羽アリを発見した場合などは業者に点検してもらったり部分処理などで適宜対応するのが良策と言えます。

(畳・フローリング)のメンテナンス
費用目安:2~5万円(部屋数による)
DIY:3,000円~(フローリング簡易修復)

畳

畳は表替えもしくは畳表の裏返しを行うと風合いを保つことができます。またフローリングは古くなってささくれが出てくると足の裏を怪我することもあります。いずれもメンテナンスは5年が目安です。

フローリング補修
DIYキット 約3,000円
プロに頼む 約30,000円
畳表メンテナンスの目安
4.5帖 20,000円~
6帖 24,000円~
8帖 32,000円~

価格の目安としては、畳表の裏返しや交換は安いところでは一枚あたり4,000円程度から、畳表のゴザに使うい草の質によって10,000円を超える場合もあります。枚数に比例した課金形態が多いものの、4.5帖のように依頼数が少ない際はプラス料金が発生する場合もあります。

フローリングの場合、小さい傷であれば3,000円程度のDIYキットでもかなり目立たなくなるようです。傷が大きい場合や面積が広い場合はプロに頼んだ方が確実な仕上がりを期待できます。

畳表の裏返し・表替えとは▼(開く)

擦り切れてきたり日に焼けてきたりした畳は、畳表の裏返しもしくは表替えをして風合いや香りを取り戻すことができます。畳の表面部分のゴザを剥がしてそのまま裏返して使用するのが裏返し、畳表のゴザ自体を新調するのが表替えといいます。5年ごとに裏返しと表替えを交互で行うのが目安となっていますが、和室の使い道は現代では多様化しています。毎日布団を敷いて寝ていたり、子供部屋としてよく踏みしめられたりしている場合は3年周期かもしれませんし、普段はお仏壇を置いて静かな祈りの場として使っているだけで、正月に家族が集まるくらいの使用頻度であればもう少し長く風合いを保てると考えられます。

外壁のシーリング、コーキングの点検・打ち替え
費用目安:20~40万円(全面)
DIY:10,000円~(部分修繕)

コーキング

外壁にサイディング(ボード状の外壁材)を使用している際、サイディング同士を繋ぐ目地シーリング(コーキング)が、種類によっては5年程度でやせて裂け目ができたり切れ目が入ったりすることがあります。大きな切れ目からは雨水が壁内に浸み込んで腐食につながる可能性もあります。外壁の表面塗装は10年目あたりに行うのが普通で、その際一緒にコーキングも打ち替える(やせているだけなら打ち増しで対応する場合もあり)のが通常ですが、10年目まで持ちそうにないくらいコーキングが破損している場合は早めに対応しておきたいものです。

業者に頼むかDIYか?▼(開く)

外壁全体のコーキングに処置が必要な場合は足場を組んでの作業が必要になるため、業者に依頼します。その際おうちの大きさにもよりますが相場として20~40万円と少なくない出費になります。規模にもよりますが、10年目の塗装の時までどうにかと思いながら放置するくらいならDIYで対応してしまうのも手です。必要なのはコーキング剤コーキングガンそしてヘラで、やり方などはYouTubeなどで検索して勉強できます。

毎10年で行うメンテナンス

10年目には大がかりなメンテナンスが重なりますが、屋根塗装と外壁塗装のように足場が必要な工事は同時に行う方が、足場代(一回組むのに20万円程度)を節約できてお得です。他に足場を使う作業としてはバルコニーがある場合は防水シートの張り替え、2階部分の雨樋や窓、雨戸の点検交換、太陽光発電の取り付けがあり、検討しているものがあれば一緒に依頼する方が安く済ませられます。

屋根の塗装
対象:スレート、乾式洋瓦、トタン
費用目安:50~100万円

屋根材にスレート(カラーベスト、コロニアル)、乾式洋瓦(モニエル瓦)、トタンを使用している場合、塗装の塗り直しで防水効果を保ちます。目安は10年ごとです。

屋根塗装の目安
足場代 約200,000円
塗装費用 5,000~8,000円/㎡
総計目安 50~100万円

塗装の料金はトタン、スレート、乾式洋瓦の順に高くなり、おおよそ屋根の大きさに比例して高くなる料金体系であることが多いです。全体としては50万円から100万円の幅で見積もりが出されることが多いようです。

スレート屋根

スレート

モニエル瓦屋根

乾式洋瓦

トタン屋根

トタン

外壁の塗装
費用目安:60~150万円
DIY:80,000円~

外壁

多くの外壁は雨風を防ぐために表面を塗装されています。塗料によって耐久性が異なりますが、これまでの主流だったシリコン系で10年、少々グレードの落ちるウレタンで7年程度で塗装が落ちてきます。一方近年ではラジカル塗料やフッ素塗料、無機塗料といった15年、20年の耐用年数が期待できるようなものもあります。価格が高くなったりカラーバリエーションが少ないといったデメリットはありますが、10年ごとの塗り替えの手間とコストを考えるとお得と言えます。いずれの場合も時期を逃さず塗装することが重要で、外壁材によっては塗装が剥がれたまま放置すると水を吸って爪で削れるほどにに脆くなり、結局塗装では対応できず張り替えになりコストがかさむ場合もあります。

屋根塗装の目安
足場代 約200,000円
塗装費用 4,000~8,000円/㎡
総計目安 60~150万円

壁の塗り替えの価格は一律で足場代と、面積に応じた塗装代がかかります。敷地面積が広くなればなるほど高くなるのはもちろん、階数が高い住宅となると足場代も少し加算されるため、より金額が上がります。

DIYで壁塗装のポイント▼(開く)

モルタルの塗り壁などの場合、塗り替えはDIYでも比較的簡単です。所要時間は半日程度、費用は一面あたり2万円程度から。2階建て程度であれば、吸い上げ式のローラーと、ローラーの長さを延長できる継ぎ柄を使うと手軽です。なお、塗装の前には目立った亀裂がないことを確認します。小さな亀裂(ヘアークラックと呼ばれる髪の毛の細さ程度のもの)であれば構造上問題ないことが多いのですが、構造から亀裂が入っているようなものは適切な処置が必要になります。その際亀裂をきれいに隠しきるはやはりプロに頼るのが得策です。

一方ボード状のサイディングを使用しているときは、DIYよりもプロに頼む方がいい場合が多いです。サイディングはそれぞれの盤の間をシリコン剤でコーキングしてあります。このコーキング剤は10年程度でヒビわれなどが目立ってくるため、全面的なコーキングの打ち替えが理想的です。先ほどの5年目のコーキング点検と打ち替えの項でもご案内しましたが、全面のコーキング打ち直しとなると足場を組む必要も生じるため、プロに頼む方が手軽と言えそうです。

壁紙の張替え
費用目安:20万円
DIY:50,000円~

壁紙

壁紙の汚れが目立ってきたりで張り替えをしたいと考えるのがこの時期です。

壁紙(クロス)張替え(6帖)
DIYキット 10,000円~
プロに頼む 40,000円~

おうちのリフォームの中でもDIYで行う方も増えてきた壁紙の張り替え。価格は職人に頼むよりも4分の1程度で済む場合が多いようです。一部屋だけなら、面倒だし職人に頼んでしまおうとも思う程度の価格差かもしれませんが、一軒まるまるとなると例えば6帖間2部屋、12帖リビング、トイレも含めて、全部で約20万円と結構な出費になります。これを5万円に抑えられるのであれば、週末のアクティビティにして楽しみながら行うのもアリかもしれません。ホームセンターに行くのもいいですが、ラインナップの多さはネットショップが勝ります。

塗り壁もおすすめ▼(開く)

結露の多い古いマンションなどでは場合によっては壁紙が2~3年で剥がれてきてしまうこともあります。そういう場合は調湿効果のある塗り壁に変えてみるのはどうでしょうか。また塗り壁には消臭効果もあるため、室内でペットをお飼いのお宅やトイレなどお部屋のにおいが気になるという場合にもピッタリです。

商品名 材質 価格
ベジタウォール 漆喰 8,640円(16kg)
高千穂シラス「白洲リフォーム」 漆喰 7,560円(10kg)
ラ・クレセンテ 漆喰 7,880円(20.8kg)
珪藻土ネリード 珪藻土 25,800円(36kg)

塗り壁もDIYの商品が充実しており、小さめの部屋で一部屋2万円程度の材料費で済むようです。消石灰や火山灰などを原料とする漆喰と、海底や湖底に植物プランクトンの死骸が堆積してできた珪藻土を素材とする商品が多くなっています。

30年目で行うメンテナンス

定期的なメンテナンスで大事に使ってきたおうちの各所で耐用年数を迎え始める建材が増えてくる30年以降。それぞれの出費がどうしても大きくなってしまいがちですが、計画的にまとめて行える部分などをいっきにリフォームすればコストを抑えることも可能です。

屋根葺き替え・壁張り替え
費用目安:300~500万円

塗装を塗り替えたりして大事に使ってきたお家の壁、屋根は30年経つと建材そのものの交換の必要が増してきます。屋根や壁は使用している素材によって持ちに差があり、例えば金属系の屋根やスレート屋根の場合は30年を待たずに15年を過ぎた当たりから交換の適期に入ってきます。日本瓦の場合は30年ごろから色あせが気になるようになってきます。見た目だけ見ればまだまだ大丈夫、と思うかもしれませんが、下地の部分の耐用年数を考えると張り替えがおすすめです。

同様に壁も、塗装の塗り替えを10年ごとに行ってはいても、外壁材自体を交換すべき時期が30年あたり。もし定期的な塗装ができていない場合は15年や20年で張り替えの必要が生じることもあります。

重ね張りはお得?▼(開く)

屋根と外壁いずれの場合も、まったく新しいものを張り替える以外に重ね張りという方法が取られることもあります。これは現状の壁や屋根を洗浄や小さい部分の補修をした後そのまま新しい屋根材や壁を張る方法で、工事費を抑えられる一方で、屋根が重くなったり次の張り替え時期までのスパンが短くなることもあります。その家を長く住み継いだり家の販売をお考えであれば、重ね張りよりも張り替えの方が長期的に見てお得かもしれません。張り替えにかかる費用はそれぞれ素材や面積にもよりますが、100~200万円ずつかかってきます。ただ、施工のタイミングを合わせて足場を組むのを一度に済ませることができれば、足場代約20万円の節約になります。

畳、フローリングの交換
費用目安:50~100万円

畳の表替えやフローリングの部分補修をしながら大事に使ってきた床ですが、あまり古くなってくるとささくれが増えたりして毎日の生活に支障が及ぶことも考えられます。畳の新調は一畳あたり1~2万円、フローリングも平米あたりで1~2万円が相場で、おうちの大きさにもよりますが一軒まるまるで50~100万円程度になります。

水道管・配管交換
費用目安:20~50万円

水道管の減価償却資産としての耐用年数は15年とされてはいますが、使用している管の素材によって耐用年数が大きく異なるのが実際のところです。金属系(樹脂複合タイプの中で金属の周囲に樹脂が加工されたものも含む)の場合は15年を過ぎると上水から出る赤さびが気になり始めることがあります。樹脂系の水道管の場合は赤さびの問題はないものの、耐用年数は30年程度となっています。お宅によっては30年が経つ前に既に水道管の交換を行っている場合もあるでしょうが、そうでない場合は30年あたりで一度交換を検討することをお勧めします。普段見えない部分なだけに修繕の適期を逃しやすい水道管は、前もって修繕計画を立てておきたい部分の一つです。

修繕計画が大切な理由▼(開く)

水道管の修繕計画が大切な理由としては毎日使うお水の質にも関係するためできれば後延ばしにしたくないという事の他に、交換を怠ってもお家の構造劣化に影響が少ない壁紙などと異なり、水道管の劣化および水漏れは例えばすぐに気づかないとカビが発生したりといった二次災害を起こしやすいという理由もあります。さらには水道管が埋設されている場合は工事の際に床や壁の一部を壊す作業がしばしば伴うことからフローリングの交換などと時期を合わせることで一度に2つの作業を終わらせることができるということも挙げられます。

工事費用ですが、これもまた工法によって大きく異なり一定の相場を持たないのが実際のところです。先ほども少しふれたように、壁を壊さないと水道管を直せない工法の場合は原状復帰のためにコストがかさむこともあります。実際の工事見積もりを見ると20~50万円程度で行われている例をよく見ます。

最新機器などへの買い替え
費用目安
トイレ:10~25万円
キッチン:40~100万円
風呂場:50~100万円
洗面所:7~15万円

バスルーム

耐用年数が来る前により使い勝手の良い新機種への買い替え願望が強まることが多い水まわり機器は、これもまた他のリフォーム箇所と時期が重なった時が一つの買い替え適期と言えるかもしれません。

一方、タイル目地などからの浸水が気になる在来工法の風呂場を除いて、修繕時期の後延ばしがお家を痛める直接的な原因になることは少ないです。リフォーム会社の営業文句に釣られて予算オーバーにならないよう、自分なりの優先付けはリフォーム検討前に行っておきたいものです。

一戸建ての経年メンテナンスの総額は?

このページでご案内した基本的なメンテナンスの費用を30年間で合算するとおよそ1,000万円程度かかる計算になります。壁塗りなど比較的DIYが容易な部分は自身で行いながらコストを抑えるとしても、800万円程度は見ておきたいところです。なおこれはトイレやキッチン、風呂場などの買い替え費用は含まずの金額です。

高いとお思いの方も多いかもしれません。しかしこれまでの国内建築業界における新築崇拝の姿勢はスクラップ&ビルドと揶揄され、エコロジカル×エコノミカルな住まいを求める時代精神とのギャップはどんどん広がって来ています。こうした背景から、やっと昨今は中古物件をメンテナンスを重ねながら住み継いでいこうという動きが活発化しています。

適切なコストを掛けながらきちんとおうちのメンテナンスをしていくことは住人の快適性の向上だけでなく、いざお家を手放すことになった際、今後増えていく中古住宅市場で高価値での取引を可能にできる潜在性を高める意味でも重要だと考えられます。

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