築40年・50年のおうちをリフォームする

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40年、50年の築年数が経ったおうちでは、特に耐震性を確認してからの購入、リフォームをおすすめします。状態の良い物件であることを確認できたのであれば、中古物件とは言えどもリフォームを踏まえた購入のメリットは多くあります。

現状維持で機器の新調程度なら300万円程度で可能となります。こだわりのおうちをスケルトンリノベーションで実現したいという場合は1,000万~2,000万円がかかりますが新築と比べると安いことがほとんどで、さらにとことんこだわったデザインができるので注文住宅と同じような満足度が得られるのが最近人気を博している理由の一つと言えます。

まずは気になる費用の話

リフォーム・リノベーションの費用は主に解体の有無と物件の延床面積で決まってきます。これに加えて築年数が経っている物件は耐震性の確保に200万円程度、古くなった配管を交換するのに100万円前後の合計で300万円前後は相場よりも高くなる可能性があります。以下ではニーズ別の相場金額をご案内しています。

300万円あれば最低限のリフォーム、入居率も上がる?

入居者がなかなか見つからない中古アパートなどでできるだけ出費を抑えながら最低限の見た目を確保したいというニーズは少なくないのではないでしょうか。間取りなどは現状維持をし、部分的にリフォームをする場合なら300万円以下でできることが多いものの、40年もの築年数が経った物件は水まわりを中心に今の借り手の方のニーズに合わず、入居者を確実に確保するためにはどうしても大型の設備への出費が必要になってくる場合があります。とはいえ削るところをうまく削っていけば3LDKのマンションで水まわりまで全部含めて350万円で実現した例もあります。

自分で住むなら600~800万円程度は見ておきたい

実際に自分が住むことを考えると実用部分の更新だけでなくおうちの質や性能を一つグレードアップしたいところです。賃貸であっても人気のある地域であれば質にこだわったリフォームをしておくことで入居者獲得の競争力が増したり、一度付いた入居者を長く留められる可能性が高まります。

居住者の快適性のためにもおうちの耐久性のためにも、結露ができない程度までは断熱性能調湿性能を高めておきたいところです。細かいところですが、借り手が意外にも厳しく目を向けるのが窓枠です。掃除がしやすく結露の水が溜まりにくい樹脂製のものに変えられるのがベストと言えます。これらを合わせると、お部屋の大きさにもよりますが600~800万円程度は見ておきたいところです。

スケルトンリノベーションや一戸建てなどは要望によって1000~2000万円

スケルトンリノベーションというものが流行っていますが、これは現状の部屋構造をすべて取り払ってしまい、スケルトン状態にして新たな住環境を作っていくようなリノベーションの方法です。自分に合ったこだわりの住空間を実現したいという方に人気を博しているこうした住まい方には1000万円から2000万円とまとまった金額が必要になってきます。とはいっても住宅購入費と合わせて新築マンションを購入する時よりも1~2割は安くなるだけでなく、建売のように決まった間取りではなく自分でこだわりのポイントを挙げながら一緒に作っていく過程で注文住宅に近い満足感を得られるのが魅力です。

築40年・50年のリノベーションのポイント

ここからは、築40年・50年でリノベーションを行う場合に気を付けたいポイントをご案内します。

1.耐震診断

築40年を超えた中古物件を購入・リフォームする際一番気にしたいのが建物の耐震性です。建物を新しく立てようとする場合、建築基準法の新耐震基準に沿った耐震性を確保しなければいけませんが、最新の基準が更新されたのは1981年(昭和56年)の5月31日です。この更新前に建てられた建物は耐震性が著しく低い可能性があるため対策が必要となります。

築40年であっても施工や材料の質によっては現在でも十分な耐震性を有している場合もありますが、それを知るにはます耐震診断を行うのが基本となります。一戸建ての場合には建物の老化状態を確かめる建物調査と一緒に耐震診断も受けることを強くお勧めします。ほとんどの場合有償(約10,000円~)にはなりますが、お住まいの地域で無料の簡易診断を提供している場合もありますので一度ご確認いただくことをお勧めします。この診断を元に適切な耐震工事を行います。建築基準法の新耐震基準に見合う耐震性は最低限確保したいところですが、予算に余裕があるのであれば特に寝室など万が一の震災時に命の危険がより大きい場所などにおいてさらに耐震性を高めておくのも安心につながります。

マンションの場合はマンション全体の耐震診断をしないと耐震性の全体像が把握できないものの、大規模なマンションとなると診断だけでも大きな出費となり、診断さえ行えていないマンション・アパートが多いのが実際のところです。逆に診断を受けて耐震工事までしっかり行っているマンションであればそれだけでも希少価値が高く、検討リストの優先順位を高めても良いと言うことができます。耐震診断を行っていない場合であっても、RC構造の耐久性にかかわる修繕を定期的にきちんと行っている記録が確認できれば比較的優等生と考えられます。

2.配管交換

30年以上前の建物では配管に金属が使われていることが多く、腐食が進んでいたり錆がたまっている可能性が高くなります。水の良し悪しは毎日の生活の環境も左右するため、適切な機器への交換が期待されます。築40年・50年が経っている場合は近年配管工事が行われている可能性もあるので、購入検討時には交換履歴も含めて確認し、リノベーション時に交換の必要があるか把握しておきます。スケルトンリノベーションのように壁、床を剥がす作業があるのであれば配管工事を同時に行うのに最適なタイミングと言えます。また、特に水質にこだわる方であればこの際セントラル浄水機といった機器もありますので、必要に応じて予算に加えていきます。

3.お風呂場を安全で清潔な場所に

戸建てであれマンションであれ、40年間手を付けていない風呂場は快適性に欠けるだけでなく危険がいっぱい。高さのある浴槽や滑りやすいタイル床、寒さが激しくヒートショックの危険もあります。スペースがあるのであれば快適性・安全性・それから掃除のしやすさによる清潔性の面でユニットバスがお勧めです。近年はユニットバスの価格が下がってきており工事費も込みで50万円程度で交換ができるようになってきています。

逆にタイル張りの浴室のレトロな雰囲気が好きな方は新調に250万円程度見ておく必要があります。両者の相の子でハーフユニットという選択肢もあり、150万円程度で新調が可能です。

4.コンクリートの壁に壁紙はちょっと待った!

築年数が経ったコンクリート壁はたわんでいたりヒビが入っていたりと均質でないため、ビニールクロス(壁紙)を張ってもすぐに剥がれてきてしまう可能性が高くなります。水まわりなどの湿気が多いところから、早いと2年もしないうちに下のコンクリートが見えてきてしまうなんてことも。賃貸の場合はクレームが入ってすぐにまた張り替え費用が生じる可能性があります。こうした場合は塗装で仕上げる方が、長い目で見てお得になります。予算があるのであれば珪藻土の塗り壁のように調湿素材の壁にするとカビの発生を抑えられます。自然素材の塗り壁は木造一軒家の住宅でも採用されることが多いです。

5.間取り変更で広いリビング、高い天井、憧れるのは分かるけど「断熱」は大丈夫?

小さく区切られた複数のお部屋を大きなリビングにしたい、天井のボードを取り払って配管丸出しのインダストリアルな雰囲気を手に入れたい、など、古い家だからこそ思い切った間取りや構造にチャレンジしてみたい気持も分かりますが、気を付けたいのが住環境が広くなることによる極端な電気代の上昇です。日本では狭く区切った部屋に間欠暖房などと呼ばれる部分的な採暖で乗り切る形の住まい方をしていたこともあり、欧米では当たり前になっていた断熱・気密への対応が遅れている実情があります。2020年には、やっと断熱基準の義務化が実施される予定ですが、40・50年前の住居となると断熱材さえ入っていないこともあります。そうした部屋で「2LDKの壁を取り払い、簡易仕切りのみのワンルームで広々と」などというプランを検討するのは少し無謀かもしれません。

もちろん、空間を広くとることで高まる快適性を否定はしませんが、こうしたオープンプランを採用する時には特に、断熱性・気密性をしっかり確保することも忘れたくありません。

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