建物の寿命の本質を知る
木造は65年、RC造は120年以上？

国土国交省では便宜上の木造住宅の寿命を約30年としていますが、これは取り壊された建物の築年数の平均である27年、または不動産のストック数（住宅総数）とフロー数（新築件数）で割ったサイクル年数に当たる30年という数字から取ったもので、この寿命目安があまりにも現実に即さないという話はよく聞くところです。RC造のマンションにしても37年という数字は建て替えられたマンションの平均築年数であり、その中には都市計画といった耐用年数以外の要因によって早々と取り壊された例も含めての数字です。

その一方で日本最古築700年の民家や、現存する世界最古の木造木造建築物である築1400年超の法隆寺のような例を見ると、建造物の潜在性は底知れないとも感じます。さすがに何百年の月日を超えるには相当に質の良い素材と施工であることや、代々住み継ぐ人々がその家を守り抜く意思を共有していることに加え、天災や都市計画といった外的な要因から逃れられる「運」といった複数の要因が重ならないと難しいものの、こう考えると30年や40年で早々と住み手が飽きてしまったりで壊される住宅がいかに不運かを思い知らされるようです。

実は最初にご案内した建前の寿命とは別に建物の推定寿命についての研究はいくつか行われています。以下はそれらの研究から出された推定寿命とその根拠をまとめたものです。

木造住宅の寿命について引用されることが多い研究が早稲田大学の小松幸夫教授らが行ったもので、一番新しい2011年の調査では65年という平均寿命を算出しています。

木造
推定寿命	寿命計算方法・根拠など
65年	建物の完工後、残存率（取り壊されていない建物の比率）が50%となるまでの年数 （小松幸夫教授ら・2011年調査）

マンション・アパートに多いRC（コンクリート）造の建物については、物理的な寿命つまり実質的な耐用年数として、建材であるコンクリートの耐久年数から117年ないし120年という数字が出されています。一方、上述の木造住宅と同様残存率を使って算出した平均寿命は68年となっており、耐用年数に至るまでに建て替えられる場合がいかに多いかが読み取ることができます。

RC造
推定寿命	寿命計算方法・根拠など
68年	建物の完工後、残存率（取り壊されていない建物の比率）が50%となるまでの年数 （小松幸夫教授ら・2011年調査）
117年	実際の建物の減耗度調査により算出された物理的寿命 （飯塚裕「建築の維持管理」・1979年）
120年	コンクリートの中性化が終わる年数から算出した物理的効用持続年数（≒寿命） （大蔵省主税局・1951）
150年	同上の研究では外装仕上をした場合、耐用年数は延命できるとされた （大蔵省主税局・1951）

中古住宅を購入する状況に立った場合、目安的な意味で住宅の寿命を把握したいというのは妥当な質問だと考えられます。こうした疑問をすっきりさせてもらうために上述のような研究データもご案内しましたが、正直なところまだ建物の寿命議論の本質的な部分まで理解したとは言い難いです。

住宅をメンテナンスすることによる家の耐久性向上を唱える説に懐疑的であった松村秀一教授は、教鞭をとる東京大学の周辺で戦災を免れたエリアの住宅を調査した中で「築70年の木造住宅に住み続けているのは建て替えブームに"ちょっと乗り遅れた"お年寄りの一人暮らしなどで、特別手入れをしているでもなく"死ぬまでは建て替えない"（＝築90年は見込まれる予測）つもりのようだ」という方のエピソードに注目しています。

もちろん火災や地震、戦争などで致命的なダメージを受けなかったことや都市計画による立ち退きの必要もなかった一種の"運のよさ"も関係してくるでしょうし、こうした極端な例を持って建材・施工の質やメンテナンスの効果を否定することはできないでしょうが、例えば木造住宅を70、80年持たせようとするくらいのことは難しくないことを証明している例の一つだと言えます。これが400、500年もつ家を作ろうというのであれば建物の構造自体の話にもなってくるかもしれませんが、家を長持ちさせるという目標がせいぜい200年程度ならその秘訣といえば他でもない住人の意思以外の何者でもないのかもしれません。

先ほどの松村教授が紹介されたお宅ですが、70年も手入れをしていなければ見た目にも老朽化が進み、間取りや設備も使いにくい、寒くて空気もちょっぴりかび臭いおうちであっても驚くほどではありません。教授はこのお宅がそうした住環境であったかどうかについてまでは言及していませんが、もし「古い家に住むこと＝我慢や妥協」なのであれば、どんなに200年住めますと言ったところで「とはいっても」となるのは当たり前です。

ところが近年はリフォームだけでなく、基礎構造のみ残してスケルトンにした建物をリノベーションするような業者も出てきており、建物自体が古くても十分に安全で快適な環境を確保できることが実例として増え始めています。

こうした社会的な意識変化の推移は数字でも確認することができます。木造住宅の寿命についての項でご案内した小松教授らの研究データは2011年に行われた調査に拠るものですが、実は同様の調査は同教授らによってこれ以前に2回行われています。初回の1997年の調査では43.53年とされたこの平均寿命は2006年に54年に伸び、さらに2011年の調査では65年と、3回の調査が行われた14年の間に21.5年も寿命が延長しています。この期間中建築技術が劇的に上がったとは考えづらく、1990年代後半から世帯平均所得が下がり始めたこともありより多くの人が古い家に住み続ける方を選んでいると考える方が自然です。部分的補修を行うリフォームに加えてスケルトンリノベーションが流行りはじめ、中古住宅に新たな価値を付けて販売する業者が増えてきたのも2000年代中盤あたりからと言われています。

いわゆるスクラップ＆ビルドが健常であると錯覚させるような新築優位の政策や市場も変わろうとしてきています。2012年あたりからリノベーションブームに拍車がかかってきていることや、長屋や古民家の保存に積極的な各自治体や団体が増えていること、国土交通省などを主導としたリフォーム市場活性化や住宅の長寿命化計画など、今後さらに住宅の寿命が伸びていく予測を裏付ける理由は十分過ぎるくらいです。現在は「築40年はあと何年もつか」という質問がほとんどの中古物件購入者の懸念点でしょうが、これが他でもない住人の気持ちの持ちよう次第だという考えが浸透すれば「築40年の家の残り寿命をいかに伸ばすか」という質問にすり替わっていくと考えられます。

寿命が気になる中古物件ですが、質の良さが確認できればあなたの生活をより豊かにしてくれることは間違いありません。リフォーム・リノベーションでは、間取りだけでなく耐震性や断熱性など中古物件で弱い部分を補強すれば耐用年数の延長につながります。